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美国的房屋维护以及房产估价的介绍

时间:2014/10/31 来源:迈斯林置业网 编辑:keke
文章摘要:在美国维护房子成本不菲。比如,房主需要购买房屋保险;在地震多发地带,有额外的地震保险;水灾多发地区有水灾保险。一般来说,如果房主有贷款,那么贷款公司是必...

  房屋维护

  在美国维护房子成本不菲。比如,房主需要购买房屋保险;在地震多发地带,有额外的地震保险;水灾多发地区有水灾保险。一般来说,如果房主有贷款,那么贷款公司是必须要求房主购买这些保险。作为房贷公司,拥有这些保险是确保贷款能够得到偿还的必要条件。此外,如果房产位于一个社区里,或者一个公寓楼内,那么,房主还要支付物业费。物业费的多少由社区或公寓楼房主所组成的委员会决定。在纽约,物业费高于房产税的也很多。与房产税不同,物业费不能抵消个人联邦收入税。

  此外,与国内不同,美国房子,包括一些中层高度的公寓楼,大多为木质结构。而独栋房(即国内所谓的别墅)更是用木头建造的。一些房子外面所现的石头或砖头也是装饰性的。屋顶则为特殊的油毡。难怪一些朋友自我嘲笑,在美花了钱却没有拥有一块砖,一片瓦,就是这个原因。由于木质建筑,所以,房屋的维护,包括油漆,屋顶更换也是常事。

  当然,如果是独栋房,那么还要不时地费时费财收拾草地和花园。居民对社区的外观维护很重视,像国内在外晾晒内衣,内裤的现象不太可能出现。否则,户主可能会面临其他住户的

  抱怨和投诉。

  房产估价

  由于房贷、房产税与房产价相挂钩,因此房产估值是购房中非常重要的一个环节。虽然有些州,比如加州,征税价格与市价脱钩;但是大部分地方政府都是按照房产的市值征税,因此一般的房产税基估值方法都是市价估值法。

  购房时,房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。这里的市场公平价是指买卖双方在对房产信息掌握情况下自愿的、非强制的卖价。由于美国大多房屋为独栋房,所以房与房的差别很大,包括地的大小,可用面积,房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法。所谓销售对比方法就是比较近6个月内3、4个在附近已售房屋价格,根据地的大小,房屋大小,房型,房龄,房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法,但此法一般是针对新房,主要考虑重建同样房所需成本,然后根据地价以及折旧调整。最后,评估师根据自己对房子的亲自观察写出一分报告,包括其评估方法和原因。

  随着计算机技术发展,利用数学模型计算房屋价值也越来越通用,准确度也在不断提高。数学模型会将上百万个房屋的信息,如地点,该地区交易量,新房开工量,失业率,收入水平,该房细节,等进行统计分析而得出该房的市场公平价。由于在美国,专业劳动力非常昂贵,随着技术,特别是计算机技术的广泛运用,房产统计评估方法的普及度已经得到很大提高。但虽然如此,专业评估师仍然非常重要。对于法拍屋,除了参照计算机统计价格外,房贷公司会雇佣专业评估师或者房产销售中介进行实地调查,给出评估价。